9月4日，中欧国际工商学院北京校区吕志和演讲厅内座无虚席，一场主题为“房地产大变局”的讨论正在进行。200多名房地产业的巨头和多名房地产业政府政策的制定者、地产金融业者、房地产领域的知名学者聚在一起，只为一个目标:在思维的碰撞中找到“变”的答案。
2008年底，肆虐全球的金融危机不经意间拯救了众多因紧缩政策已徘徊在生死边缘的中国房地产商;2009年，在被整整压抑了一年之后的中国房地产业，以一轮超乎想象的上涨行情，引发了诸多社会舆论的高声质疑;2010年初到现在，政府接连两次出台调控政策，以压制过快上涨的房地产价格。似乎，房地产业的调控态势已进入一种轮回，以致中国的房地产业始终处于一种短期震荡的走势之中。市场的短期波动加速了开发商之间的优胜劣汰，不少房地产企业在积极探寻一种模式或方法，以期平衡住宅市场大起大落引起的收益变动。
审视历年来房地产开发模式，几乎都可归于“传统商业模式”，其核心环节有四个:企业基于关系、资金或其他核心优势取得土地;通过开发活动兑现土地增值和产品增值;土地出让方利用开发项目示范效应，推高周边地价;企业将经营所得投入高价土地，实现滚动开发。
这种传统商业模式的形成和房地产企业一直以来面临的土地供应模式和资金环境密切相关，并且伴随着土地和金融制度逐渐形成。在这个模式中，房地产开发企业相当于价值链上各类资源的总包商、整合商，背上了沉重的资产包袱，承担了产业链最大的风险，但其利润却被不断上涨的土地重置成本大量侵蚀。
一些痛感强烈的企业开始思考如何跳出旧模式窠臼，房地产企业家们开始关心企业内生能力和价值链整合能力，期望跳出传统框架，思考资金不足、风险积聚、扩张受限等宏观问题，开始检视自己那些曾经习以为常的企业运营中所蕴含的巨大系统风险，进而开始认真思考自身商业模式的创新问题。在大变局之下，许多的房地产企业已经迈出创新的步伐，从模式、融资、管理、产品等不同层面开始了转变。
合作模式之变
2010年7月30日晚，北京万通实业股份有限公司董事长冯仑和TCL集团董事长李东生在江苏无锡的一个工业园区里，一起揭开了“万通工社”的盖头。随着“万通工社”盖头的揭开，一种区别于传统工业地产的新模式宣布诞生。根据冯仑的公开说法，发展工业地产有两个模式，一个是圈地、招商;一个是和制造业企业合作。目前在国内盛行的做法一般是套用外资工业地产巨头的模式，先买地，建好后招商;或者是先买地，再招商，根据客户要求定制，建好后出租。而冯仑选择了另一种方式——和制造业转型升级相结合。
采用这种合作模式之后，工业地产公司不需要增加新的建设用地，只需在原有的制造业企业园区的基础上进行改造，提高投资效率和土地使用率。对李东生而言，此举能够盘活土地，降低固定资产持有比例，进一步提高工业地产的使用效率和增值空间，实现轻资产化运作，从而提升TCL集团整体运营效率。
自2008年3月，万通和TCL分别出资55％、45％成立万通新创工业资源投资有限公司之后，万通新创把“TCL无锡数码工业园”(原来是TCL在无锡的一个液晶面板生产基地)改名为“万通工社·无锡”。根据万通和TCL的合作协议，“万通工社·无锡”把原来TCL所占用的厂房返租给TCL，再把原来TCL闲置下来的厂房出租给SONY、美的和速必达物流等别的公司。现在，园区的入驻率由原来的不到60％增长到90％，出租价格约为13元-18元/平方米/月。按照16万平方米的体量计算，出租90％的话，总的年租金收益超过2000万元。
冯仑的工业地产新模式诞生用了3年时间，其根本源于对中国经济形势的准确把握，其思路源于跳出传统套路，探索改变盈利结构的可能性。中国经济正处于转型期，对于制造业而言，国内的土地成本、劳动力和其他成本的提高给制造业带来了巨大的冲击。过去国内大部分企业都自建厂房，但每个企业在不同阶段对厂房有不同要求。一座厂房的使用周期平均在15年左右。由于企业快速发展，原来的厂房不再合适;如果重新自建又很麻烦，还占用了很大一块固定资产投资。
如何才能放下包袱，专注做自己想做的事?这是TCL这样的制造业企业的苦恼。而对于房地产企业而言，土地则恰恰是其发展的根本。如何在正常获得土地的途径之外，寻找新的生长空间?同时又能得到地方政府的支持?冯仑选择了和制造业转型升级相结合的工业地产开发模式。
通过万通工业地产模式创新的路径，我们可以发现:当企业家们跳出区域、产品、价值链的战略套路，回到企业利润创造的原点，重新检视企业的定位、资产组合、合作政策及风险转移机制的时候，创新也就成为了可能。而房地产企业一旦与某个制造行业的转型升级有机结合，必然会产生1+1>2的效果。
融资模式创新
在房地产“十年九调控”的情况下中，房地产开发商和房地产金融从业人员一直在寻找一个怎么走出调控怪圈的方法。根据美国的经验，每当美国经济和房地产业面临重大问题和危机时，金融创新往往是解决重大问题的契机，美国房地产投资基金在城市化发展和房地产业成熟进程中起到关键作用。而中国私募房地产投资基金可能是解决走出房地产业“调控-反弹”这个怪圈的一条路。
在业界，首创置业董事长刘晓光以持续的金融创新而闻名。在经过对自身资源优势整合之后，刘晓光创造出一个叫做“新生活，全价值，新城市中心和新都市”的商业模型。新模型的创造，不仅开创了地产与产业相结合的复合型高端商业地产运营新模式，而且意味着刘晓光做了7年的“私募梦”终于找到了载体。
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